（迈点网讯）第八届中国饭店文化节于4月8日至12日在北京稻香湖景酒店举办。本届文化节以中央经济工作会议精神和中共中央32号文件精神为纲领，以“消费升级、优化供给”为主题，着力突出创新文化、品牌文化、餐饮文化、北京文化，旨在通过优化供给、提升品质，进一步释放住宿餐饮市场内需潜力，推动扩大国内住宿餐饮市场，以优异成绩庆祝新中国成立70周年。

　　4月9日，首届中国酒店投资人峰会暨中国饭店协会业主工作委员会理事会开幕。会长，仲量联行大中华区酒店及旅游地产投资咨询部副总裁陈姵君做了题为《2019中国区/亚太区酒店管理合同趋势与洞察》报告。

　　酒店合同管理现状

　　仲量联行在过去这几年当中，我们谈判不少的品牌，包括索菲特在马来西亚还有新加坡的安达市，在新加坡瑰丽酒店还有洲际酒店，跟索菲特也是新加坡，你会看到酒店管理合同谈判不是只针对奢华高端级酒店，它根据酒店的定位来决定这个管理合同是什么样的酒店。

　　我们也做了很多评估的项目，所以其他的评估项目跟运营商筛选，这些都是我们谈过的大项目。大家可能听过像东京的酒店品牌，还有在中国郑州的费尔蒙，还有洲际酒店跟各种各样不同的酒店，所以酒店管理合同谈判什么样的酒店都包括，真的不是都是奢华高端，我们才要去投资几个顾问来去做研究。

　　讲到酒店管理合同谈判，在2001年时，18年前仲量联行出版的2005年全球版的管理合同，当时针对136份酒店管理合同做全球性管理合同条款研究，那个时候还蛮有趣的，我看了一下数据，当年在欧洲的管理合同，它跟欧洲区相比较。简单来说，这个管理合同研究，我们是拿过去发表那一年报告的过去五年的酒店管理合同去看一个趋势比较，所以说一定要有一个背景，是五年前再来下一版五年，这样才可以看到趋势是什么，因为趋势是跟整个全球经济在变动，还有投资人对酒店目的期许不太一样。

　　在136份酒店管理合同里，欧洲区从2011年跟2005年相比，它的酒店初始期限其实是延长的，原本是13年结果延长到15年，在相仿的地方，美国版发现初始酒店管理年限简短，从15年变10年，当年在美国的时候，它希望酒店管理合同越短越好。不同区域酒店管理条款跟当地经济、跟当时的环境有很大的关系。

　　在这里看到，每四年到五年的频率上想要去出版管理合同趋势的研究跟条款。今天要谈的是2014年更多了，这时有286份管理合同针对亚太区的。在去年1月份加入仲量联行的时候，我们也看到2018年我们刚出版的亚太区是针对98份酒店管理合同，所以我们也把这份合同第一次翻译成中文，也是希望大家业主能够开始去重视这个管理合同谈判的重要性，因为它是酒店资产管理的最关键的第一步。

　　去年2018年首次发布中文版报告首页，18年再去做这个研究也很开心，18年后可以在中国开始了真正跟前辈们一起讨论这个话题。

　　2018年我们有98份，主要是亚太区为主，其他的包括中国区，可想而知在那个时候中国的合同并没有这么多的。所以当我们今年在年初团队收到这个任务邀请要做这个研究的时候，我们团队努力想，怎么样在合同的数据收集量去增加量，跟让收集来的酒店什么类型都有，而且不能够偏好某些集团的公司，它要非常的平均，也是希望能够呼吁大家跟会长的支持，我们希望能够让今天这个研究可以得到更多业主支持提供更好的数据，这样我们才可以为大家服务提供更健康完整的数据跟收集样本。

　　2019年也是刚在会议上时有说到，这是重要的任务，我们希望2019年真正为中国区做一个好的中国合同跟不同区域的比较，我们不能够叫做趋势，我们只能叫做洞察。因为这是中国第一次去收集这个合同区域去做比较，要变成趋势的话，必须要有五年前的合同收集样本再有五年这才叫做趋势，当你只有五年的合同，它只能说它跟什么不一样，所以我们还在努力中。

　　这次再次感谢中国饭店协会业主委员会的成员们还有潘总、沈总和律师，感谢这些人的协助还有其他无名的前辈们，酒店行业是一个团队的工作。大家都知道，不是一个人，没有他们的努力和帮忙这次研究没有办法发表的，所以再次表示感谢！

　　1、酒店管理合同是从哪里而来？

　　讲到最重要的地方之前，要跟大家分享，酒店管理合同是从哪里而来？第一版的酒店管理合同。酒店管理合同第一次在1963年在香港签的，第一版合同管理年限签了多久？100年？30年？20年？第一本管理合同跟希尔顿签的，它的合同签了50年。为什么这么值得去说？因为它是一本在中国区域第一本的酒店管理合同，这个管理合同签了50年，50年是长期管理合作，它只执行32年就提前终止了，在提前终止的时候，业主赔了它20个亿港币，56年前就赔1.25个亿，为什么？因为酒店管理合同要提前解除有很多原因，最大原因是想要变现，所以提前终止不是不好，而是说根据投资人目的是什么，我们想说要怎么样去解除这个合约，32年执行过程当中，希尔顿帮业主赚了10个亿美金，请问这1.25个亿港币值不值得？现在的公司就是长江公司，这个业主是非常厉害的生意人。

　　这边也跟我们说，酒店管理合同谈判，我们不是只看它的条款签约好和不好，而是根据每个项目所在地，不一样的地方，它的定位跟业主投资定位是什么，业主需求是什么，再去做酒店管理合同谈判。仅仅去看条款看这个合同做的好不好，这是不全面的，非常单一化。

　　有人说酒店管理合同谈判很艺术，我们希望借用科学化的方式把这个过程谈到满足投资人的目的。所以在酒店管理合同谈判第一步要了解，我们业主需求到底是什么。我相信当年谈香港的希尔顿酒店的案子，当年的业主只是需要一个国际品牌来到香港去经营酒店。来看看中国本土上，中国第一次酒店是北京建国饭店，包括中国第一次纯外资酒店在1988年在上海。那时候的合同是引进，谈判的定位不太一样，因为是我们去邀请别人来管理我们的酒店。

　　酒店管理合同很重要，它是帮助我们酒店运营公司在没有时间的时候，可以协助酒店有效管理它的酒店，所以这是快速的发展方式，它不用重资产投资，它是用轻资产资态去做。

　　在野蛮发展的时期，这个时候我们的各大品牌都是在去争不同的项目，因此也造就在过去的八年中有很多我们自己的国内品牌，我们有能力去自创品牌，所以看到绿地，大品牌都开始想我们不用再去委托第三方，我们自己也可以去投资我们的物业，酒店管理合同当中管理条线长短是影响酒店管理估值的价值的。

　　我们在讨论合同之前要了解现在的一些现状，为什么中国在这几年来有这么多不同的高端酒店？不是说国际品牌特别好，因为大家的需求不一样。很多业主在开发一个项目的时候是仲量联行的一部分，它希望借助高端酒店品牌来拉动旁边不同业态的价值，或者它可以利用这个酒店的资产的估值来融资变成一个金融工具。再来，高端酒店是一个地产开发的投资任务，或者根据当地政府所需要的，这些种种原因造就现在在中国的行业现象会变成“我的项目体当中旁边的住宅都卖掉了，当然酒店剩下”，酒店经营现金流并没有想当初的那么好，或者投资之前，酒店这个业务不赚钱也没关系。当时如果我们在开发酒店有这样想法时，会让资产管理者更难，这个概念是没有回头之路的一个起点，产品出来极其不符合市场化。导致有的时候看到，酒店管理合同业主希望赶快去填酒店管理合同条款，而没有权衡想到这个定位是否清晰和精准，而造就管理合同上面条款草草了事，现在也看到很多酒店在中国地区它出现了一些难题，这都是导致不同行业的现象。

　　2、酒店管理合同谈判为什么是资产管理的关键之重？

　　刚才说酒店管理合同谈判为什么是资产管理的关键之重？当我们去提升酒店管理价值，500万一年人民币，在酒店处置时应该是20倍的效应。这怎么来？酒店资产管理最根本的基础是开源节流，我们怎么样去增加它的总收入，怎么样在成本不去增加的时候，降低成本？去收到最好的效益给业主。

　　看酒店资产，我们是要评估这个酒店每一年给业主带来最好的经营效应，这个酒店可以给我带来多少现金流。在估值项目也是利用现金流评估酒店价值，当你的酒店是在市中心，或者在郊区，它跟下一个投资人跟这个酒店期待有很大关系，所以资产酒店最关键的第一步是从酒店管理合同开始。因为管理合同的条款就决定它的成本，因为每一个月被管理公司扣的钱就是在酒店管理合同条款基础上。

　　酒店管理合同谈判有十项，不建议只用单项评估这个合同好不好，对整个管理公司来说它看到的是价值，带来多少的收益率。请问在座有谈过酒店管理合同谈判或者知道的吗？大概了解一下，其实都清楚，是不是？

　　我们今天的一些调查会根据管理期限、基本管理费用、奖励管理机制、业绩测试、管理权做研究和分享。

　　这次样本，37%是新一线城市，94%是新建酒店，酒店75%以上的样本数据都是高端，16%奢华品牌、9%中端品牌，72%以上都是酒店业主开发商的背景。我们也希望将来这个数据上的酒店定位，可以让样本更宽广，我们也可以增加高高端，这样子还可以看到更不同的趋势，帮助我们制定中国版本的酒店管理合同谈判。

　　3、从业主角度去看，你想要跟管理公司签一阵子的合约还是一辈子的合约？

　　大家觉得中国酒店管理合同基础的首次签约年限和亚太区相比，到底是长短还是差不多？从业主角度去看，你想要跟管理公司去签一阵子的合约还是一辈子的合约？

　　我们所收到数据库里显示，大部分首次签约年限是20-29年。2014年到2018年变化增加了10%，亚太区更多业主反而倾向我的管理合同越短越好，要了解条款背后的本质是什么，酒店初始签约年限为什么很重要？对一个评估公司来说，我的酒店决定的价值，如果这个合约带的越长我在评估时要打折，因为它对下一个投资人来说，是你要对这个合同负责要去付钱。如果您的酒店在未来是有出售的意愿，我们建议您在首次签约年限比较短对你比较合适，但是另一方面当年在1963年在香港签的这个管理合同，可能对李嘉诚先生来说，他觉得我就需要国际品牌，当年那个是最好的酒店，我反而希望越长越好。我们又再重估一次，酒店管理合同谈判跟你的投资目的有很大关系，到底这个酒店要带给你什么，这个要放出去假定限制。

　　不同类型酒店，如奢华型酒店，在那个城市只有一个才会有物以希为贵的感觉，所以大部分奢华型酒店签约年限比较长，它不希望那个地方有更多同样类型的酒店。打个比方在台北当年签的酒店管理合同凯悦签了25年，在整个台北市不能有第二家凯悦，最近合同到期，所以在旁边又开了两家凯悦。很多时候不同类型的，奢华型酒店品牌不希望接受25年以下的合同，因为奢华型酒店投资也非常大。

　　4、中国酒店管理合同续约年限和亚太区相比是长还是短？

　　   再续约年限，请问中国酒店管理合同续约年限和亚太区相比是长还是短？答案是长。中国酒店管理合同，我们看到大部分以续约年限为10年，而且是59%，其实我们会推荐业主谈续约时要跟管理公司说，就是跟我们去雇佣员工道理是一样的，这个员工还可以给你带来多少产值，不是说自动续约就自动续约，为什么天下有这么好赚的钱，因为我们觉得赚钱已经不容易了，怎么样让管理公司平台续约，而且管理费用交了几亿、几千万，当这时续约要很认真面对这个条款。

　　另一方面看亚太区，亚太区75%以上都是以五年为单位，而且还有附加条款。以五年为单位意味着，双方协议或者由运营商单方决定或者自动延期，最懒惰方式是自动延期。我们也发现在这个条款里面有25%的合同里面续约是没有要求业主的同意。还是希望在亚太区未来的方向能看到，业主很在意续约条款，需要去设定你必须要做给我看，认为你有经营管理，我们才可以续约。因为续约也是赢的机会，你可以换牌或者是其他不同类型酒店组织的打算。

　　基本管理费用不一样的地方，请问中国酒店管理合同基本管理费用跟亚太区相比是什么样的？高、低、类似？比较低，答案是yes，是比较高的。在中国区80%以上的基本管理费用都是在80%2-2.9，相比较亚太区46%以上，2012年42，2016年是46%，它占总收入1到1.9%，30%到31%是2%到2.9%。在这个基本管理费用，对于奢华型酒店我们看到普遍现象，有很多基本管理费用比高端酒店还要低，是因为很多奢华型酒店为了要在不从的区域上可以放弃基本管理费用，因为它要开发那个地方。比如我认为在全中国不同区域，你的管理费用很好谈的地方在北京这个地方，因为政府有规定，你要再开酒店已经很难了，等于物以罕为贵，要拿到项目在这个地方开非常难，要有“不要也可以”的资态来谈判，对你比较有利。

　　5、中国跟亚太区的管理费用收费方式是否一致？

　　奖励管理费用，请问中国跟亚太区的管理费用收费方式是否一致？大家觉得一样还是不一样？答案是一样的。大家都是以盈利业绩为目的的导向，所以说奖励管理费用都是以阶梯式的方式，30%到40%就是5、6、7、8的阶梯方式，这是合理、公平的方式，在两个地方都是这样，鼓励我们运营商怎么样让酒店达到更好的酒店效益，你赚了钱我就分你，这个不多说了。

　　在装置设备储备金收取机制也取决于酒店类型，这个不多花时间，两个区域都差不多，就是一二三，第一年会比较低，因为新开的酒店，第三、第四年会高一点。看到一些案例，很多奢华型酒店储备基金不够，当时跟业主方去谈，可以少动用这样的资金，如果您是奢华型酒店，改造费用可能会比当初放在一旁的基金还要再高，这是管理这个酒店时，酒店资产管理人需要好好去考虑的不同点。

　　6、中国和亚太区酒店管理合同中的业绩测试方式是否相似？

　　我们中国和亚太区酒店管理合同中的业绩测试方式是否相似？其实很类似。两个地方的一些业绩，采用了大部分现在都是双向标准的方式比较多，有单向标准也有，在中国区是30%，亚太区是43%，两个地方一定有业绩测试，这是决定我们可不可以把这个合同给解除掉，有50%是双向符合指标，这边想分享，很多时候要让运营公司达到双标去解除这个合同也不是容易的事情，所以现在的趋势大部分以单向指标为主。

　　在亚太区比较显著的地方是，每一次业绩测试期限都是连续两年，要连续两年都做成没有满足预算的时候，就可以达到不符合业绩测试的条款。业绩测试，很多时候它的标准是取决于我们的经营利润的85%或者90%，或者是竞争组群每间可出租客房收入80%-90%。

　　在中国区业绩测试方式，到底什么时候开始计算？在中国区30%以上以第三年开完之后，所以从第四年开始。在中国跟亚太区，大部分其实都是连续两年，所以这个大家都是一致的想法。

　　今天我想跟大家分享的另外一个案例是最近在做的一个案例，在亚太区的某个城市，这个蛮适合谈，因为值得我们在国内做一些借鉴，它有一块地是在这个地方的市中心，地点非常好，对面就是一个奢华型酒店品牌，这块地的业主是一个基金保险公司，它还有个承租方，它是投资人，它没有能力经营这个酒店管理公司，这个承租方要依赖于国际品牌去经营这家酒店。

　　当地金融法有规定，我投资这个酒店建设，我一定达到投资金额达到2.35，2.35去决定我这个案子拿到租金是多少，它是一年9000万xx币值。承租方很重要，它一定要去投资这个酒店，必须要去先付它的租金，很多时候这个高租金会给承租方带来一定的压力，因为不一定这个酒店一开可以达到业绩的预测经营。对于运营品牌来说，它没有任何经济压力，运营压力有。

　　在介入之前和介入之后尽量用业主方式去想，将来这个酒店会长久。这边会分享什么叫业绩审核？这个案例是说，当我们酒店进入稳定年之后，如果酒店在稳定年之后的年度预算没有达到85%，每间客房、出租客房收入没有达到85%就没有达到业绩审核，这是双向指标。比如说怎么来呢？这个平均房价是120美金，入住率是75%，出租房客是90块美金，今天这个品牌公司，我们业绩测试可以跟他说达到每间嗑阻客房收入85到100，越高越南，达到100必须要达到120美金，门槛性高可以让他更努力去经营这家酒店，很多运营品牌会说我只要做到85%就可以了，其实业绩测试背后的本质，我们要用什么样的方式去监督酒店公司，让它更努力帮忙去找出更好的经营策略经营这家酒店，这是业绩审核。

　　这边我们提出来的是第二个方式，竞争群每间可出租客房收入的算法，那个案子选了三个不同的品牌，都是奢华型酒店，奢华型酒店对这边也提出来，有个品牌说我要达到100%，要达到120块美金，有些品牌为了降低风险，我只要达到85%，从运营商任务来看，它达到100%对业主更有利，它的评分标准就更高。

　　7、业主对运营商的限制，在中国酒店管理合同里面，业主对总经理任命审批权比例和亚太区相比，多少类似？

　　在中国区的业主跟亚太区是一样的，两个地方90%以上都认为业主有对总经理任命或者审批权。经营类合同，40%都需要业主批准，一半以上不需要，酒店合同很重要，我们要确保酒店管理合同需要根据品牌决定，如果针对酒店业绩去修理，这是合理的。

　　8、提前终止条款，请问中国酒店管理合同提出终止条款的比例和亚太区相比，是多还是少？

　　答案是比较少的。我们看到在中国跟亚太区，其实不包含洲际条款的是有达到56%以上，这边31%当中，管理合同当中约定运营商拥有酒店资产的优先购买权是31%，一半以上并没有注明需要支付运营商什么样的补偿金。

　　终止条款是很重要的，就像刚刚说它跟初始年限跟整个合同的年限是有很大关系，在这个条款上，如果在合同里面可以提早去体现，当未来酒店要去处置的时候会对你的评估价值跟下一个买家来买这个酒店的意愿会大大提高，所以我们呼吁大家在管理合同谈判时一定要给自己三到八个月或者至少六个月到八个月时间好好想想要怎么去谈这个管理合同谈判里面所有条款。

　　   9、我们怎么样用科学的方式去做运营商筛选和管理合同谈判？

　　很多时候我们会用比较功利角度推进不同的项目，第一个选择哪一些是我们的管理品牌，这边是说，我们在管理合同谈判时一定要货比三家不吃亏，当我们只有特定一家或者两家对象，我们已经限定出自己跟别人谈判的筹码，谈判的角度跟定位不一样，因为我们只有两个，每个都有50%赢得机率，如果我们有三个、四个，他们想要竞争会给你更好的优惠条款。

　　在做推广时我们团队用不同的方式，就像刚刚介绍的新加坡寸金寸土，邀请别人有资格竞争去做运营商筛选。这边的推广内容，包括这个项目在哪里，这个项目盖了多少个房间，定位是什么，我们找到哪些品牌跟室内设计师，吸引酒店方谈判。当我们用不同资态谈判时，我们赢得的胜利机率很高，如果我们以请求的方式，引进的方式让品牌过来，这时谈判筹码并没有太多。所以在跟不同品牌，跟定位去谈判，我们要用他们熟悉的语言跟比较公开透明的方式去做一个选择的过程。

　　我们也会做这个项目的信息备忘录，介绍这个项目在哪里，帮他们做非常简单的市场，这个市场所在，这个市场未来的发展，拿到这个资料，运营商都已经做完了，用这样很专业的方式去招标，其实管理公司对待态度也不一样，跟我们平常如果只是跟旁边的人说，我认识我帮你谈，这种方式不太一样，因为它用全盘性帮你考量，在运营商筛选时要考虑不同点，包括运营商的特点，包括在市场的辨别能力。

　　我们在第二个项目推广，会推进各种各样不同的品牌，看这个品牌在不同区域上的经营能力去决定这个品牌到底适不适合这个项目？这当中一定要跟业主充分的讨论说，它的投资目的到底是什么？很多时候酒店的定位不是一个个人品牌的喜好，有些人喜欢洲际，他觉得洲际好，如果在那个地区有太多洲际酒店反而并没有稀有性跟特殊性。我们在品牌推荐上一定要有不同的品牌，让他知道一些激烈竞争，这样在我们谈判过程中才会让业主争取到更好的优惠条款。

　　在那个案例中在亚太区的市中心，我们就选了三个不同的品牌，让三个不同品牌同时交上它的意向书和条款，在这过程当中，我们可以针对不同品牌去做好的比较，不单纯看到它的产品好坏，我们看重这个品牌在亚太区将来的发展。另外一个品牌，另外一个优势是说它将来会在这个地区发展更多的酒店，等于说在国内对这个品牌的认知已经很高了，这三个品牌在当地都是市场领先对手，所以在意向书收集到希望运营商品牌方交出来的东西，是它对这个项目的了解，这适合盖多少房间，多少个餐厅，包括财务预算，因为财务测算是蛮根本的东西。

　　我们知道在国内有很多情况，跟他们要财务预算不太愿意给，这是我们希望呼吁业主别忘了去需要拿到财务测算，我们才会有更好的比较。而且在这个过程当中，跟业主呼吁找管理公司的运营商筛选的时候，我们要给所有运营品牌商同样的设施设备，这个大家都要在同一条线上，所有条款比较才是更具体跟比较有科学效应，如果一家是100间客房，另外只有50跟200，在比较上就不是对等关系。

　　在那个时候，我们在比较这三个不同品牌，我们看到他们提出的财务测算，去看每个品牌对这个项目成本把控。我们发现其中品牌二是一个很大的集团，它里面有很多公司，它在成本把控并不是这么强，虽然它最后有比较高的经营和价值，我们跟业主去说，如果请它来的话，它在成本把控上会比较弱势一点，相对于其他的奢华型酒店，它在成本把控更贴切一点，会让每一个平效都可以达到业主期待的效应。谈判时不单单条款上，而是这些品牌有没有认真看这个任务，接到以后是不是可以找到未来盈利的点，更好的经营这家酒店。

　　这个品牌一，将来在这个亚太区会有6家酒店，品牌二只有4家，这两个品牌在当地房价都是最高的，平均在3000人民币，还有一个品牌在房价比较保守，房价比较低，每个品牌看这个项目不一样，我们一定要深度考量它的经营能力，你需要去租它15年到30年，一阵子，一辈子的约定。

　　在合同谈判过程当中，当我们收到意向书之后，会根据收来的所有意向书进行评分，包括品牌经营能力、品牌条款，再去提出我们认为根据我们资料库里同样类型奢华型酒店品牌在这个条款上，这个品牌公司给出的品牌条款到底属于高还是属于低，去做一个比较的建议书给业主，业主在看的时候在这个过程当中，我们呼吁所有业主，要找专业的律师跟顾问条对，因为术业有专攻，最好专业的人去做专业的事儿，因为很多业主方会倾向用自己行内的律师，我们一定推荐谈过酒店管理合同的律师会比较省时间，因为酒店管理合同谈判是很漫长的工作，当我们为了省律师费用，将来需要付出的更多。

　　在这个过程中我们也很开心，整个团队我们去比较一下品牌一跟品牌二，刚刚讲过它的基础设施都一样，一万平方的租赁空间，把它的最后的条款上放进去的财务测算，我们发现XX品牌因为透过我们谈判过程中，在十年内已经帮业主方多赚了1.7亿xx币，在谈判前跟谈判之后，而且是采用这三家公司所提出来的财务测算表，因为这样大家才在同一条件下去谈判，这是有谈判跟没有谈判的结果。

　　最后，如果我们要去做酒店管理合同谈判，大家一定要给自己6到8个月的时间，并不是草草3个月就结束，如果以这样的想法去谈判已经输在起跑线了。当管理公司知道你很急，就不给你最好的优惠条款。

　　再来，在运营商筛选过程中，推荐大家一定要有三到四个备用方案，因为不是所有的方案都非常完美，也不要一厢情愿，我们这件事情是根据我们的投资目的，如果您希望未来十年把酒店资产处置，之前就需要设定不同的战略谈判，都需要先去设定好。因为酒店管理合同谈判就是酒店资产第一步，我们不了解它的基础架构，最后不能怪管理公司或者管理团队不好，其实很多时候也是在前期开发的时候我们并没有考虑到这些不同的点。

　　还有当酒店管理到期的时候，你是有一个重新谈判的机会，大家不要觉得管理合同结束了就是要分手不开心，很多时候可能下一个会更好，可能这个思想上已经厌倦了这个品牌，在以不同协议注入，它可能会为这个公司带来更好的气象，所以它就是一个机会。可能有些人会选择什么都不做，但是我们只能重蹈覆辙，可能最简单的方式，但是并没有在项目上加分也没有给酒店资产增值。

　　再一个现金流、现金流，开源节流很重要。怎么了解每个条款背后的含义，每一年增加的现金流，将来要有20%以上的附加价值。一定不管做什么事儿还是要找专业的团队，有不同案例经验帮您去达到您最好的投资目的。