（迈点网讯）第八届中国饭店文化节于4月8日至12日在北京稻香湖景酒店举办。本届文化节以中央经济工作会议精神和中共中央32号文件精神为纲领，以“消费升级、优化供给”为主题，着力突出创新文化、品牌文化、餐饮文化、北京文化，旨在通过优化供给、提升品质，进一步释放住宿餐饮市场内需潜力，推动扩大国内住宿餐饮市场，以优异成绩庆祝新中国成立70周年。

　　4月9日，首届中国酒店投资人峰会暨中国饭店协会业主工作委员会理事会开幕。会长，全国绿色饭店工作委员会专家李建做了题为《绿色理念与酒店投资》的主题演讲。

——以下是文字实录：

　　绿色概念，不仅仅是低碳，还包括使用空间、高效运营资产管理投资回报。

　　一、绿色饭店标准、定义和评价内容

　　让我写酒店之误，到底误什么？我总共五个误，从定位、规划、设计、创意、绿色建筑、调试验收、项目管理、机电优化，经营运转、资产管理，可持续发展，我本人也做过地产，我们在中国所有的地产在做酒店项目的时候，没有一家地产公司能写出完整的任务书，完整记录做什么工作，一直到酒店谈品牌管理。

　　中国建设的没有成功的项目经理，我回忆了一下我在80年代初搞酒店筹建，从运营管理到规划院工作又管设计等等，我们那时干酒店都没有太大问题，为什么？那会儿都是靠外来专家，因为资本家算的很清楚，比如说最早的长城饭店还有香格里拉酒店是经典，它的坪效跟现在比收益差很多。

　　后来我们在改革开放进入90年代，我们有点钱了，我们就开始犯错误，后来财大气粗以后犯错误更多。这个过程，从酒店到底是什么？我给旅游学院去讲课时我问了学生，我们学生学饭店管理，居然没有一个学生准确说出什么叫点，我给五个大学教授发了问题，他们讲不清楚。

　　酒店到底是什么？为什么走入这个误区，最终醒悟了不能不迟。酒店建筑不好用是大的问题，所以资产公司才不碰它，人力资源门槛很低，大学没有酒店课程，大家都在讲自己的专业，我们看什么叫饭店？我们查了百科还有等其他的，都强调了必须有住宿，如果建筑里没有客房就不能叫hotel。饭店指的建筑空间是为人服务的，在这个空间，它卖的是空间、时间上的差价，我们知道PMS系统是管价系统，但它恰恰不管资产。

　　酒店特别强调要提供住宿的设备设施，我这里讲一下设备设施，有的人干了一辈子酒店糊涂事儿很多，什么叫设备、设施？功能和作用是什么？酒店算了半天坪效有很多糊涂帐，我问很多总经理，我说你客房的这些成本都包括哪些，怎么算的？都是一笔糊涂帐，比如布草洗衣成本有多少？没有一个总经理知道。

　　还是看星级酒店的定义，如果没有建筑就没有酒店，酒店肯定有个建筑，在某某某大街，门牌号码是多少，建筑说的是建筑空间，首先说的是空间，建筑空间具备什么样的功能，是度假还是商务的，后面说为人服务，把这两个结合起来讲，坪效也该这么去讲。

　　绿色酒店的误区有很多，大家都不知道什么叫绿色，绿色首先不是绿色建筑，也不是高科技、高成本建筑，它是续航了生态、低碳、环保、高度智能运营成本低的等概念，不同地区有不同的特点，它结合这些东西，我们现在很多绿色饭店标准了，中国最近这几年也在做绿色标准。我可以告诉大家在2016年以前我们建这么多酒店，拿酒店设计方案到设计院去谈的时候，设计院参照于旅馆的建设标准，2016年刚出的第一版，那版我参加了编写，后来我说你必须把旅馆这个改了，要么叫酒店，要么叫饭店。所以中国关于hotel在中国叫法很多。

　　绿色饭店，我们要指明绿色方向，研究对象是什么？还是在新经济形势对酒店影响的发展，但是最后还是怎么寻求可持续发展。如果真正的绿色饭店在市场中得到高回报，我觉得它的真正的商业价值，资产才是好的。这里头，我们划几个重点，找出酒店环境。

　　我们谈到安全消费，在中国不管几星级没有安全消费，是个重大问题。要用数据，人工智能、高效，寻找新的市场目标设计新的模式。我们这些年在全生命周期里，从投资人来说，中国建设有五个阶段有几个脱节，中间几个环节怎么去管？我管过设计，设计人员参与招投标往往是价格因素影响他，所以我们在项目当中为了控制成本，设计偏大，招投标低成本中标，供给小，最后挑出来一大堆问题，因为我有中国这些酒店设计的，还有现场检测的数据，这几年全国各地跑基本都去过。

　　沟通是最主要的，也就是说我们谈到教育，投资者要跟他们把这个情况说清楚，怎么来解决各个环节的脱节才能做好？

　　绿色饭店的标准有这么一些涉及绿色饭店的，这里最主要的三个标准，一个是中饭协的绿色饭店标准，还有旅游饭店的绿色饭店，还有建设部的绿色建筑评价体系，这是2016年出的，参加标准的部门有中国建筑设计院、中国建筑研究院等，大家见过几百栋酒店了，但是依然没有把酒店设备搞明白，要找出绿色饭店同时引导这个行业。从2016年到现在，第三年了，觉得有问题在修改新的标准，新的标准4月份就会出台，这是国家一大标准。

　　它是基础条件和管理水平分两部分，有一个设计分，有一个运行评价，这两个不同分值加起来才去做，但是我们对这个五星级酒店做了30个项目的调研，我们顶级的品牌像万豪这种品牌能获得三星级认证的大概占40%左右，里面的内容有相关内容检测指标，都是通过检测，通过实践持续评估，里面有环境还有节地、节能、节水等。

　　大家写完这个标准觉得太笼统没有细节，我们又写了《绿色饭店建筑建设与运营导则》，这个6月份发行。这个起行业引导作用、行业转型、受众面广、可操作性强、可持续性强、创新和前瞻。导则主要内容和受众群体目标对新建和既有酒店不同的需求，适应群体上面都有。

　　二、饭店的建筑空间功能和服务高效运营

　　饭店高效运营，还说两件事儿——建筑空间和设备设施为人服务。建筑指的是建筑空间和功能，酒店为人服务，酒店卖的是建筑的空间，但是同一酒店，我后面会给大家做很多分析，在中国北京很多五星级酒店里面，建筑面积和平均房价折到的坪效多少，跟周先生表格能对上的，因为那个表格是整体坪效，我这个再乘以收益面积加人力资源成本、能源成本基本出来的是是能对上的。

　　我们谈了设备，要跟大家说，酒店像这个建筑是不动的，但是机电是300个露天在那转动，我问了中国最牛的做建筑设计的，我说我们设计院有没有机电设计？他说有，我说为什么还找顾问？他说因为机电设备被中国带坏了，所以机电设计在设计院是孙子，建筑师是老大，所以我们在盖酒店时都不找设计院设计，先找机电出方案，设计院按照它的方案给你做，那里问题很多。

　　我们说设备设施是什么区别？设备是指单台的，设施指的是系统，设备是动词，设施是名词，这里指的几种。良好的设计可以降低人工的成本，节约能源支出，运营维护成本低，为这些奠定基础，后面我会跟大家分析由于设计失误给我们运营成本增加多少。

　　粗劣的设计则会导致饭店硬件和服务共的较早过时、饭店价值降低。当评价一个饭店，要特别关注运营成本是否超标，我们在对一个既有项目进行评估完全可以得到这些数据，如果情况经营不良，问题很可能出现在设计上，设施设计的作用可以表现在以下几个方面，设施组成、设施布局合理，使用的材料简单，建设方法和类型还有设备选型还有系统架构。

　　这里绿的是解释怎么把这个系统做好，实际有些东西并不是越高档越复杂，而是简单，这里不同地方要接地气。韩会长上次年底开会让我组织一帮人来推翻国际酒店的标准，实际上不用推翻，它已经过时了，我找了六个人都是国际管理集团的有两个外方的，洲际最早的工程总监有喜达屋的，我们总结真实现实发生问题这些东西完全可以改变。

　　这是一个五星级酒店投资的造价指标，大家看看，因为这个合同肯定很熟悉，盖了很多酒店了。机电基本占三分之一多，但是这一部分，设备的问题刚才我们谈到了，酒店还有一个大的问题，材料，这个酒店建造60%成本都是材料费，剩下30%多是因为其他的费用，其中包括很多设备费用。所以国际管理集团做酒店时都要请一个材料顾问，中国很少请材料顾问，所以材料顾问，机电顾问变成了顾问里最早介入项目的人。

　　但是我们看中国问题也很多，我们到迪拜看很多酒店很高档，七星、六星，人家用的材料比我们简单多了，人家哪有那么多壁纸刷的都是涂料，迪拜里卫生间很多都是人造很便宜的，我们高大上浪费了很多。

　　我们这几年对上海酒店进行调研，234家酒店能源数据，把上海酒店做了11个改造项目，改造完基本节能30%，我们说新建酒店能不能把这30%降下来？我们再去的时候，上海业主说不用再做了，说不可能再有了，30%怎么可能永远节约下去呢？我们在上海建筑院说服下，上海酒店业数据做一下，上海酒店业我给他们旅游做报告时说到，我说上海酒店业生活用水一天吃三个馒头就够了，但是你现在一天吃三个馒头扔了六个实际用的就是30%多，上海很震惊，因为它已经走到前头了。

　　反过做北京测试更吓人，从烟气的排放，最后我们实际使用，北京才12%，这里有一个气候原因，因为北京比较冷，可能保温的话，热损失比上海更大一点，各个地方不同气候各有利弊，我们看国际标准都一样，湿度60%，海南那么多酒店，60%不接地气了，所以用数据说话怎么做？酒店大系统循环，大的储热灌，系统不断转合理吗？肯定有更好的方法，所以这里节能空间潜力巨大。

　　设施作用，还有很多方面，比如说它的视觉效果，看起来很多高大上，很多艺术成分在里，实际我觉得酒店做的是它的环境空间的功能，所以建筑设计叫室内环境空间，还有场景创造。中国不是一类市场，这方面大师不少，如果做好它就会更好。

　　另类是安全，因为酒店都怕火，我们把火放在重要的位置。我也做了安全的研究，我们到现在中国的酒店建起来已经档次很高了，但是从防火意识上往往不够，到现在为止，8年死亡300多人，是很可怕的数据。

　　这是09年登的《中国日报》采访，我当时做了调研，CBD酒店我经常去看，不仅不节能，他们很少采用节能技术，而且里面存在巨大安全隐患，结果乌鸦嘴，央视着了一把火，央视着火以后，文华酒店位置特别好，它离央视零距离，它为了跟对面的千禧酒店去争，人家先开业，结果一把火烧了。

　　酒店设施提供产品服务，服务同时吸引客人，客人通过酒店设备辨别不从的饭店，需要认识一点，饭店之所以不断壮大，得益于设备质量、数量不断提高。

　　三、如何提升酒店的资产回报

　　饭店除了经营同时还有一部分是转让物业，如果好的饭店对物业转让会产生巨大的价值。

　　我在清华做了很多的项目，包括中粮、华润。我在做东贸项目顾问时，对残疾人运行设施很低，酒店设计时对不同群体，对客户关怀我们恰恰很少看到这样，我们都是生搬硬套。

　　刚才这儿已经说的除了经营还可以转让物业，对于设计好的酒店，设施完美酒店对于迎宾来说服务客人十分重要，但是无论如何已经投入使用的设施更改幅度都不是很大了。

　　基金公司很难评估它，因为没有好的团队来设计改造，没有好的团队进行运营管理，我觉得这个存量市场还是非常大的，增值利润空间很大。而且我一直跟潘总观点一样，我告诉你利润能提升多少，不行的话往里添添都行。我觉得未来酒店市场空间还是非常大的。

　　说了半天设施，设施为了满足这些标准，舒适、安全、可操作性、可靠性、审美感、卫生、信任感、行为、态度从而满足客人的满意度，这些设备设施除了能给客人带来这些标准，还有它必须是实用、可接受、可以评估的价值、可以记载的，前面论坛我听大家谈论的时候，大象主持的那个，我们国内管理跟国外管理差的是标准体系和它的系统流程差了很多，因为中国人不愿意在这方面多投入。

　　我给很多管理集团，包括万达等都做过培训，我看过他们的标准跟国际标准差很多，人家后台有一大堆专业人员做系统标准。管理品牌如果没有强大的后台支持，还是很难进行竞争的。

　　酒店竟然卖的是睡觉，我们谈客房功能。为什么这么画粗？我前年在会议时，我是第四个人讲，他们都是设计师，没有一个设计师知道酒店功能是什么？首先最值是这张床很重要，还有一点客人卫生间，卫生间除了洗浴还有化妆功能，需要休闲、办公功能，这些功能加起来在一个房间怎么体现它，它的套域面积更大，才更好用。开间设施不是越大越好，它以电视机观看距离来定的。所以我们要了解，我说你要把五大功能了解清楚。

　　另外，我们在做，一个酒店的结构你做什么酒店，多大面积，因为做开发的时候，你在申报规划的时候批你用地、容积率，告诉你这个酒店基本已经成形，建多大面积，但是做成什么形状，这里面还有学问，这种对开中间过道它的效率最高，成本最低，我算过不同酒店坪效，我做过研究，这种塔楼的，有些酒店带有中厅的，像北京的四季酒店，它就带有中厅的，这种不仅建筑成本低，能耗很大。

　　我们不同的规划对产生的效率都有直接影响，我在研究香格里拉饭店时觉得，香格里拉饭店它的标准别人不能不说它不是五星级的，我在那当了七年的工程总监。我们这个房间基本这么设计，但是每一层，楼梯占了两间房，日本大城市楼梯是外挂的，日本晚上灯火辉煌，都是外挂，不占使用面积，25层楼刨去两层设备层，三层工区，一层省四间房得房率是多少，我们给世贸天阶的老多调100间房，所以酒店新建改建都有机会创造它的实际价值。

　　这是行业经常流传的酒店设计，大家都这么去做，客房面积是不是能占到55%到66%，有的还占不到，能不能占的更多？这个面积，机房面积占到8%-10%，杭州的项目找的一些专家，说我要把机房面积压缩到4%行不行？设计院的头去了，最后没人拍板我拍了，为什么？我的依据因为不会设计，酒店面积、安全空间，怎么做我很清楚。红树林那个项目，8%到4%意味着超大应用出来了，所以说你拿到一个酒店，我跟总经理讲，你得会看坪效，拿到香格里拉必然挣钱，它就是好用，因为它是资本家按要求做出来的，我做了一个分析，这是不同的，当时查这个时间点可能不太对，现在国贸三期比这个房价高了。我们看看这些酒店，看哪些酒店坪效做的比较高？跟房价、跟面积有关系，最后算比较香格里拉做的最高，为什么？香格里拉卫生间3.7平米，这就是为什么把它做长表给大家看，这是我个人分析。再看一下，纽约四季的酒店，它能做到27平米做超大床，它把说法没了，娱乐空间没了，但是依然很舒服。这些功能都不对，都应该改，包括这些传统内容设计，短路都是不对的，就是为了跟大家说明。

　　我这个课题把建筑空间服务这么划分，我们就了解酒店坪效到底怎么分析，大家没有统一标准都在讲坪效，从根本上基础论据在哪儿，这个标准在下半年也会出来。酒店好的功能70%出来，服务占30%因素，为人服务，为有钱人服务的。

　　这些管理集团标准，必须不断的改进，不能十几年、几十年不改，因为国家标准都两年一改，必须缩短它的周期，还有关于创新的问题，这是一个关于大数据的分析。这里谈的是bms系统，在西门子都有管资产的，这两个必须结合起来。